سالهاست موضوع تعیین تکلیف شهرک عظیمیه در شمال شهر قزوین، به یکی از دغدغههای شهروندان، مالکان اراضی، کارشناسان حوزه شهرسازی و حتی مدیران اجرایی استان تبدیل شده است. این موضوع تنها به سرنوشت یک شهرک محدود نمیشود، بلکه به آینده توسعه کالبدی شهر قزوین، مدیریت زمین، تأمین مسکن، حفظ انسجام شهری، توزیع عادلانه خدمات و کیفیت زندگی نسلهای آینده ارتباط مستقیم دارد.
قزوین از معدود شهرهای کشور است که از یک سو به واسطه باغستان سنتی ارزشمند خود، با محدودیتهای جدی برای توسعه در بخش جنوبی مواجه است و از سوی دیگر، طی سالهای اخیر با رشد قیمت زمین و مسکن، کاهش توان خرید خانوارها و افزایش تقاضا برای مسکن روبهرو شده است. حفظ باغستان سنتی، که هویت تاریخی، فرهنگی و زیستمحیطی قزوین محسوب میشود، وظیفهای ملی و غیرقابل انکار است؛ اما در کنار این ضرورت، باید برای پاسخگویی به نیازهای طبیعی شهر نیز راهکارهای علمی و آیندهنگرانه اندیشیده شود. هیچ شهری بدون پیشبینی افق توسعه، امکان پاسخگویی به نیاز نسلهای آینده را نخواهد داشت.
یکی از مهمترین پیامدهای کمبود زمین، افزایش مستمر قیمت مسکن است. هرچه عرضه زمین محدودتر شود، زمینه برای افزایش قیمت، سوداگری و فاصله گرفتن اقشار متوسط و کمدرآمد از بازار مسکن بیشتر فراهم میشود. در چنین شرایطی، هر ظرفیتی که بتواند به شکل اصولی و برنامهریزیشده به افزایش عرضه مسکن کمک کند، شایسته بررسی دقیق کارشناسی است.
شهرک عظیمیه از این منظر دارای ویژگیهایی است که آن را از بسیاری از شهرکهای اقماری متمایز میکند. این محدوده در مجاورت شهر قرار گرفته و قابلیت ایجاد پیوستگی کالبدی با بافت شهری را دارد. تجربه شهرسازی نشان داده است که توسعه پیوسته شهر، بسیار کارآمدتر از ایجاد سکونتگاههای منفصل و پراکنده است؛ زیرا شهرکهای اقماری علاوه بر تحمیل هزینههای سنگین برای ایجاد زیرساختها، موجب افزایش سفرهای روزانه، مصرف سوخت، ترافیک، آلودگی و وابستگی ساکنان به هسته اصلی شهر میشوند.
امروز بسیاری از جوانانی که در قزوین متولد شدهاند، تحصیل کردهاند و خانوادههای آنان سالها در این شهر زندگی کردهاند، پس از تشکیل زندگی مشترک به دلیل قیمت بالای مسکن، ناچار به مهاجرت به شهرکهای دورافتاده یا حاشیه روستاها میشوند؛ مناطقی که در بسیاری از موارد از نظر امکانات آموزشی، درمانی، فرهنگی، حملونقل عمومی و خدمات شهری با کمبودهای جدی مواجه هستند. این روند، علاوه بر افزایش هزینههای زندگی، به مرور موجب کاهش انسجام اجتماعی شهر نیز خواهد شد.
در مقابل، توسعه منطقی مناطقی که به صورت طبیعی به شهر متصل هستند، میتواند ضمن حفظ پیوستگی کالبدی، دسترسی شهروندان به خدمات شهری را آسانتر کرده و هزینههای مدیریت شهری را نیز کاهش دهد. این همان رویکردی است که امروز در بسیاری از طرحهای توسعه شهری مورد تأکید قرار میگیرد.
از منظر معماری و منظر شهری نیز عظیمیه دارای ظرفیت کمنظیری است. قرار گرفتن این محدوده در ارتفاعات شمال قزوین، امکان شکلگیری یکی از زیباترین چشماندازهای شهری را فراهم میکند. از این نقطه، بخش وسیعی از شهر و دشت قزوین قابل مشاهده است و در صورت طراحی صحیح، این منطقه میتواند علاوه بر کارکرد مسکونی، به یکی از شاخصترین فضاهای شهری، گردشگری و تفریحی قزوین تبدیل شود. بسیاری از شهرهای موفق دنیا، از ظرفیت ارتفاعات پیرامونی خود برای ارتقای کیفیت منظر شهری و افزایش جذابیت بصری بهره بردهاند و قزوین نیز میتواند با رعایت اصول شهرسازی از این مزیت استفاده کند.
از سوی دیگر، نباید از جنبه اجتماعی و اقتصادی این موضوع غافل شد. طی سالهای گذشته، تعداد زیادی از شهروندان با صرف تمام یا بخش عمده سرمایه زندگی خود، در این منطقه اقدام به خرید زمین کردهاند. بسیاری از آنان نه با انگیزه سوداگری، بلکه با امید ساخت خانهای برای فرزندان یا تأمین آینده خانواده خود وارد این محدوده شدهاند. سالها بلاتکلیفی، موجب شده است که سرمایه این افراد راکد بماند و برنامهریزی زندگی آنان با ابهام و نگرانی همراه شود. تعیین تکلیف این منطقه، پیش از هر چیز، به معنای پایان دادن به این بلاتکلیفی طولانی است.
البته هیچیک از این ظرفیتها به معنای نادیده گرفتن چالشهای موجود نیست. واقعیت آن است که توسعه عظیمیه بدون حل برخی مسائل اساسی امکانپذیر نخواهد بود. تأمین پایدار منابع آب، ایجاد شبکههای آب، برق، گاز، فاضلاب، راههای دسترسی، حملونقل عمومی، مراکز آموزشی، درمانی، فرهنگی و خدمات شهری، نیازمند برنامهریزی دقیق و سرمایهگذاری قابل توجه است.
همچنین مسائل حقوقی مربوط به اراضی، هماهنگی میان دستگاههای مختلف اجرایی، تعیین تکلیف ضوابط شهرسازی و محیطزیست و ایجاد وحدت رویه میان نهادهای تصمیمگیر، از مهمترین پیشنیازهای این مسیر به شمار میروند.
شاید بتوان گفت مهمترین مسئله، نه کمبود ظرفیت، بلکه ضرورت شکلگیری ارادهای واحد در سطح حاکمیت برای حل این موضوع است. تجربه نشان داده است هرگاه دستگاههای مسئول با هدف مشترک و هماهنگی کامل وارد عمل شدهاند، مسائل پیچیدهتر از این نیز قابل حل بوده است. امروز نیز انتظار میرود مجموعه مدیریت استان، وزارت راه و شهرسازی، شورای عالی شهرسازی و معماری، استانداری، شهرداری، شورای اسلامی شهر و سایر نهادهای مرتبط، با نگاهی کارشناسانه و آیندهنگر، مسیر تعیین تکلیف این محدوده را هموار کنند.
در صورت فراهم شدن بسترهای قانونی و اجرایی، توسعه اصولی این منطقه میتواند به افزایش عرضه زمین و مسکن، کاهش نسبی فشار بر بازار، ایجاد تعادل بیشتر در قیمتها و افزایش قدرت انتخاب شهروندان کمک کند. البته تحقق این هدف، تنها در صورتی امکانپذیر است که همزمان سیاستهای مؤثر برای جلوگیری از سوداگری، احتکار زمین، معاملات صوری و افزایش غیرمتعارف قیمتها نیز اجرا شود. توسعه شهری زمانی موفق خواهد بود که منافع آن به مردم، بهویژه متقاضیان واقعی مسکن، برسد؛ نه آنکه تنها زمینهای برای سودهای بادآورده عدهای محدود فراهم کند.
در نهایت، تعیین تکلیف عظیمیه صرفاً یک تصمیم درباره یک محدوده جغرافیایی نیست؛ بلکه آزمونی برای نحوه مواجهه با یکی از مهمترین چالشهای امروز قزوین است. شهری که هم باید میراث ارزشمند باغستان سنتی خود را حفظ کند، هم پاسخگوی نیاز روزافزون به مسکن باشد، هم از گسترش بیضابطه سکونتگاههای اقماری جلوگیری کند و هم افق توسعهای متوازن، پایدار و مبتنی بر منافع عمومی را پیش روی شهروندان قرار دهد.
اگر این موضوع با تدبیر، هماهنگی و آیندهنگری دنبال شود، عظیمیه میتواند از یک پرونده چندین ساله و بلاتکلیف، به الگویی موفق از توسعه هوشمند شهری در قزوین تبدیل شود؛ الگویی که هم حقوق مردم را پاس بدارد، هم منافع عمومی را تأمین کند و هم چشماندازی روشنتر برای آینده این شهر تاریخی ترسیم نماید.